■李云庆 本报记者袁红兵

“碳达峰、碳中和”目标的提出，给房地产行业带来新的挑战和机遇。在此背景下，如何布局业务领域是房地产企业面临的问题。有别于大拆大建的开发模式，既有建筑改造对各项目进行定制化的方案设计，工程技术、节能技术、成本控制等贯穿于项目全生命周期，这就导致传统房地产项目的管理模式在此新领域需要变化，而掌握土木工程技术的专家成为这些项目中不可缺少的中坚力量。

近日，记者采访了在平安信托有限责任公司担任投资副总监的孙旭先生，除了大量常规房地产项目的经验以外，孙先生多年来将自己土木工程领域的专业能力应用于既有建筑改造，在成都和石家庄进行过既有建筑改造和节能住宅的分析和投资，在房地产开发和房地产金融领域拥有充足的专业能力和丰富经验。

记者：孙先生，您好！在“双碳”目标的背景下，您认为房地产行业发展可能有哪些新趋势?

孙旭：过去十几年，房地产业满足了亿万家庭的居住需求，但任何行业都会经历起步、成长、成熟、衰退的发展阶段，大拆大建的开发模式可能会放慢节奏。与此同时，双碳目标的提出，也对房地产业提出新要求，房地产开发碳排放总量大，碳中和之路充满机遇和挑战。

一方面，碳中和方面优秀的房地产企业可能在土地获取阶段提升竞争力，另一方面，通过积极参与老旧小区和既有建筑改造，有助于企业获取碳交易指标和多元化发展，政府在既有建筑改造方面也出台了很多政策鼓励发展，各主管部门十分重视该工作。

记者：既有建筑改造是“双碳”背景下房地产行业多元化发展的方向之一，您作为这个领域的专业人士主要做了哪些探索?

孙旭：2018年、2019年，在成都两个既有建筑改造项目的投资工作中，我们和开发商详细沟通改造方案，掌握技术细节，研判技术可行性，分析项目的成本、收益。

比如，建筑功能的变化导致建筑空间的重新设计，给排水系统、新风系统等需要重新设计、铺设，保温性能需要优化以提升室内舒适度，消防系统需要重新设计和验收，以上这些会对结构荷载产生影响，所以部分梁、柱、墙也要加固。

工程技术细节对包括开发商、金融机构在内的参与方的专业能力提出了挑战。另外，传统的新建商品房项目成本、售价等信息比较透明，而改造项目案例的参照价值较小，每一个项目需要更精细、专业的分析，判断技术可行性、预计成本和投资收益。

此外，2018年，在推进石家庄某被动式节能住房项目投资分析的过程中，积累了建筑节能技术的相关经验，有利于将来推进既有建筑节能改造的相关工作。

记者：根据您的经验和观察，老旧小区和既有建筑改造的发展情况如何？

孙旭：随着我国房地产行业发展逐渐成熟，现在国内已经有一些相关的项目案例，但是距离快速发展尚需时日。瓶颈之一是社会资金的参与度低，不少改造试点项目最终主要由政府财政支持，尤其是老旧小区的节能改造，其具有公共工程的属性，盈利性较低、投资收回周期较长，一定程度上降低了对社会资金的吸引力。

我认为，制度方面可以在一定范围内给予参与节能改造的开发商具有较强盈利性的改造项目优先权，比如老旧小区内部增设电梯、周边立体停车楼、肉菜市场等能盈利的改造项目，吸引更多主题参与和激活市场。同时，改造带来的二氧化碳减排量，如果可以在碳交易中变现，将提高开发商、资金方的积极性。

另一方面，改造项目的收入是长期稳定的现金流，符合保险公司、年金管理公司等金融机构的风险偏好，改造项目可以通过PPP等方式吸引金融机构和更多参与者，未来通过资产组合形成资产包，发行REITs或者ABS，吸纳增量资金，助力改造的快速发展。

正如刚才所说，改造项目涉及到的工程技术细节复杂多变，每一个项目都有各自特点，开发商、金融机构需要更高的专业技术能力和分析能力，这就需要工程技术背景的人才储备。